리츠 기본기 4줄 요약
- REIT는 임대·인프라 등 현금흐름 창출 자산을 보유/운영하는 기업 형태입니다.
- 수익원은 임대료·FFO/AFFO(운영현금흐름)·개발/매각이익 등입니다.
- 가치는 현금흐름 ÷ 할인율로 평가되므로 금리 경로의 영향이 큽니다.
- 국내 상장 리츠가 빠르게 늘며 섹터도 물류·오피스·리테일·데이터센터 등으로 다양화되고 있습니다.
금리와 리츠는 실제로 어떻게 움직였나
역사적으로 리츠의 총수익은 금리 상승기/하락기 모두에서 플러스였던 구간이 많았습니다. 핵심은 “금리 레벨” 자체보다 임대 성장과 경기 배경입니다. 성장 동반 인상기는 우호적일 수 있고, 침체형 인하는 방어적 성격이 강합니다. 현재 한국 기준금리는 2.50%로 동결(10/23) 상태이며, 향후 경로 확인이 중요합니다.
초보 체크리스트 7가지
리츠 체크리스트 7가지배당락 날짜(락일 이전 보유자만 분배) · 분배 빈도 확인배당수익률의 ‘질’: AFFO 대비 분배성향 · 공실률 · 임대 갱신률금리 경로/할인율: 국채·스프레드 변화와 멀티플 리레이팅 여지재융자/만기: 12~24개월 내 만기벽 · 고정/변동 비중 · 스프레드LTV/레버리지: 부채비율·약정조항(코버넌트) 안정성섹터 민감도: 물류/데이터센터/오피스/리테일별 KPI공정가치 회계: 평가이익 vs 배당 재원(현금흐름) 구분
- 배당락 — 락일/기준일·분배 빈도 확인(락일 당일 매수는 배당 미수령).
- 배당수익률의 질 — 단순 수치보다 AFFO 대비 분배성향, 공실·갱신률을 점검.
- 금리 경로/할인율 — 무위험금리와 스프레드를 함께 보며 멀티플 리레이팅 여지 확인.
- 재융자/만기 — 만기벽·고정/변동 비중·마진을 확인해 이자비용 민감도 파악.
- LTV/레버리지 — 코버넌트·헤지 전략까지 확인.
- 섹터 민감도 — 물류·데이터센터는 성장형 KPI, 오피스는 공실/재임대 스프레드에 주목.
- 공정가치 회계 — 평가이익(비현금)과 배당 재원(현금)을 구분해 해석.
체크 포인트
| 구분 | 무엇을 보나 | 왜 중요한가 | 확인 포인트 |
|---|---|---|---|
| 배당락 | 락일·기준일·분배 빈도 | 배당 수령/미수령 갈림 | 운용사 공고/IR, 거래소 공시 |
| 배당수익률의 질 | AFFO, 분배성향, 일회성 | ‘숫자만 높은’ 배당 위험 | 분기 실적·감사보고서 |
| 금리 경로 | 국채·스프레드, 할인율 | 할인율↓=밸류↑ 가능 | 중앙은행 브리핑/의사록 |
| 재융자 | 만기·고정/변동·스프레드 | 이자비용·EPS 민감도 | IR자료, 차입계약 |
| LTV | 부채/자산, 코버넌트 | 레버리지 안전판 | 감사보고서 |
| 섹터 민감도 | 물류/데이터센터/오피스/리테일 KPI | 성장률·공실률 차별화 | 포트폴리오 구성 |
| 회계모형 | 공정가치 vs 원가 | 순이익 변동성·평가이익 | 회계정책 변경 공시 |
FAQ
금리만 내려가면 리츠는 무조건 오르나요?
아니요. 할인율 하락은 우호적이지만, 임대 성장과 재융자 비용, 공실 같은 펀더멘털이 더 중요합니다.
배당수익률이 높은 종목만 고르면 되나요?
고배당=고품질은 아닙니다. AFFO 대비 분배성향, 임차인 집중도, 만기 구조를 먼저 보세요.
공정가치 회계 전환은 호재인가요?
자산가치를 시장에 가깝게 보여줄 수 있지만, 순이익 변동성이 커질 수 있습니다.
평가이익과 배당 재원(현금흐름)을 구분하세요.
국내 리츠 정보는 어디서 보나요?
거래소·KAREIT의 상장 리츠 현황과 운용사 IR 페이지에서 배당 공고/차입 구조/포트폴리오를 확인하세요.